We wszelkich postępowaniach administracyjnych, w których konieczne jest dokonanie wyceny nieruchomości, powszechną praktyką organów jest bezkrytyczne przyjmowanie ustalonej przez rzeczoznawców wartości. W decyzjach administracyjnych, ustalających wysokość odszkodowania za wywłaszczone działki kwoty z operatów szacunkowych często są tożsame z sumą przyznanej rekompensaty. Dotyczy to również postępowań ustalających wysokość opłaty adiacenckiej oraz tzw. opłaty planistycznej. Czy zatem właściciele muszą godzić się na notorycznie zaniżane wartości ich nieruchomości? Czy można podważyć treść operatu szacunkowego w postępowaniu? Odpowiedź na to pytanie wypływa wprost z przepisów prawa i daje możliwość stronom kwestionowania wartości wyliczonej przez rzeczoznawcę.
Operat szacunkowy jest takim samym dowodem w sprawie administracyjnej, jak wszystkie pozostałe dowody np. dokumenty, mapy itp. Podlega on zatem ocenie w taki sposób jak pozostały materiał dowodowy. Oznacza to, iż strona ma prawo do odniesienia się do sporządzonego operatu oraz do kwestionowania jego treści. Natomiast organ prowadzący sprawę ma obowiązek ocenić operat zarówno pod względem formalnym i merytorycznym, co potwierdza również orzecznictwo sądów administracyjnych (wyrok NSA z 2 lutego 2016 roku, I OSK 626/15). W przypadku, gdy wskażemy na konkretne uchybienia operatu, braki lub nieścisłości, organ powinien wyjaśnić wskazane wątpliwości np. poprzez jego uzupełnienie czy nawet zlecenie sporządzenia kolejnego operatu przez innego rzeczoznawcę. Im bardziej merytorycznie odniesiemy się do wyceny, tym większa szansa na to, że organ dokona jej weryfikacji. Warto pamiętać, że także strona postępowania może zlecić sporządzenie operatu szacunkowego nieruchomości i przedłożyć go organowi. Będzie on takim samym dowodem w sprawie jak wszystkie pozostałe dowody, mimo, iż nie będzie miał charakteru dowodu z opinii biegłego, lecz stanowić będzie „zwykły” dowód z dokumentu. Nie jest to jednak żadną przeszkodą do tego, aby organ mógł ustalić wartość nieruchomości na podstawie naszego operatu, gdyż kodeks postępowania administracyjnego nadaje wszystkim środkom dowodowym taką samą moc i nie przewiduje dowodów „gorszych” i „lepszych”.
Możliwość kwestionowania treści operatu szacunkowego dotyczy nie tylko postępowań administracyjnych, ale także spraw cywilnych, takich jak zniesienie współwłasności czy postępowanie egzekucyjne z nieruchomości.
To, który z wyżej opisanych sposobów będzie najkorzystniejszy dla strony, zależy od okoliczności konkretnej sprawy. Warto jednakże bliżej przyjrzeć się operatom szacunkowym, gdyż ich treść często bezpośrednio wpływa na nasze interesy majątkowe.