Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, z samej swej istoty zawiera regulacje, ograniczające możliwości właściciela w zagospodarowaniu należącej do niego nieruchomości. Są one wprowadzane z różnych względów, takich jak aspekty techniczne lub krajobrazowe. Wymogi ochrony środowiska również stanowią podstawę do wprowadzenia różnorodnych regulacji ograniczających możliwości zrealizowania inwestycji. Często, względy te przesądzają o tym, że planowane przed przedsiębiorcę przedsięwzięcie nie może zostać zrealizowane.
Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego jako akty ingerujące w prawo własności, mogą ograniczać swobodę właściciela, wyłącznie z uzasadnionych przyczyn, wynikających z przepisów prawa. Ich brak prowadziłby do nieważności planu. Pogląd ten jest coraz częściej prezentowany w orzecznictwie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że zakaz zabudowy działek ze względu na ochronę walorów krajobrazowych i przyrodniczych nie ma racjonalnych podstaw i nadmiernie narusza prawo własności, z uwagi na fakt, iż Rada Miasta nie wykazała, że na tym terenie znajdują się szczególnie cenne wartości przyrodnicze podlegające ochronie (wyrok WSA z dnia 21 lutego 2013 roku, sygn. akt IV SA/Wa 2114/12)”.
Zapisy w planie miejscowym, ograniczające określone zagospodarowanie terenu ze względu na ochronę przyrody muszą być uzasadnione odpowiednią dokumentacją, stanowiącą podstawę sporządzenia takiego planu. Musi z niej bezsprzecznie wynikać, że na danym terenie znajdują się określone formy ochrony przyrody czy dające się wykazać wartości przyrodnicze, takie jak np. gatunki chronione. Brak takiej dokumentacji, bądź jej nieprawidłowe sporządzenie powoduje, że zapisy planu w tym zakresie są nieuzasadnione. W razie sądowej kontroli plan może zostać uznany za nieważny.
O jakich zatem dokumentach mowa? Przede wszystkim o opracowaniu ekofizjograficznym. Zgodnie z art. 72 ust. 5 prawa ochrony środowiska opracowanie to jest obowiązkowe dla sporządzania planów miejscowych w zakresie kwestii środowiskowych. Jest to dokument opisujący m. in wszystkie wartości przyrodnicze danego obszaru, występowanie siedlisk, gatunków chronionych itp. Stanowi on podstawę do wprowadzania ewentualnych ograniczeń w zagospodarowaniu terenu. Obowiązkowe jest również wykonanie prognozy oddziaływania na środowisko, z której również wynikają określone warunki ochrony środowiska.
W przypadku, gdy prognoza lub opracowanie nie zawierają ograniczeń w zabudowie danego obszaru, to również plan miejscowy tych ograniczeń wprowadzać nie powinien. Wszelkie jego zapisy, jedynie ogólnie odwołujące się do „ochrony przyrody”, „wartości krajobrazowych” czy „ochrony środowiska” i nie poparte konkretnymi dokumentami w tym zakresie, stanowią nieuzasadnioną ingerencję w prawo własności właściciela działki.
Co to może oznaczać dla inwestora? Jeżeli na danej nieruchomości, na której planuje on inwestycję realizacja może być utrudniona ze względu na nieuzasadnioną „ochronę krajobrazu” lub „walory przyrodnicze”, przedstawione argumenty mogą okazać się skuteczne w kwestionowaniu niezgodnej z prawem ingerencji w jego prawo do zabudowy swoich działek.