Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, w przeciwieństwie do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie jest aktem prawa miejscowego. Nie ma charakteru prawa powszechnie obowiązującego, zatem teoretycznie, nie kształtuje praw i obowiązków obywateli. Zapisy studium więc, nie mogą naruszać ich interesu prawnego, co powoduje, że zaskarżanie tego aktu do sądu administracyjnego nie odniesie spodziewanego skutku.
Tyle w teorii, praktyka pokazuje jednakże, że studium uwarunkowań bardzo znacząco wpływa na prawa właścicieli nieruchomości. Jeżeli bowiem działki, które inwestor zamierza przeznaczyć pod budowę osiedla lub farmę elektrowni wiatrowej, są przeznaczone w studium na ogródki działkowe albo pod zabudowę zagrodową, to plan miejscowy również takie przeznaczenie musi zawierać. Wynika to bowiem z art. 9 ust 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Treść planu zatem nie jest swobodnie kształtowana, a zależy od treści aktów wewnętrznych, wiążących radę gminy. Oznacza to, że przeznaczenie danego obszaru w studium właściwie przesądza o jego przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Co więc może zrobić inwestor, którego działka nie została przeznaczona pod zabudowę?
Inwestor planujący budowę winien zaczekać, aż plan miejscowy zostanie uchwalony, gdyż dopiero ten dokument planistyczny może być zaskarżony. Określa on bowiem jego prawa i obowiązki, których naruszenie bada sąd administracyjny. Faktycznie jednak, przeznaczenie danej nieruchomości zostało przesądzone już wcześniej, przy sporządzaniu studium. Czy więc inwestor musi czekać na plan miejscowy, czy może działać szybciej i złożyć skargę na studium?
Odpowiedź jak zwykle nie jest jednoznaczna. Kilka lat temu sądy administracyjne niezwykle restrykcyjnie podchodziły do tej kwestii, uznając, iż skoro studium nie jest źródłem praw i obowiązków, to nie może naruszać interesu prawnego inwestorów i właścicieli nieruchomości, wskutek czego skargi na studium były oddalane (Wyrok NSA z 8 maja 2012 roku, sygn. akt II OSK 404/12, Wyrok NSA z 26 sierpnia 2011 roku, sygn. akt II OSK 1027/11). Sądy, jednakże zaczęły zauważać to, że w praktyce studium uwarunkowań może naruszać prawa, bo determinuje sposób zagospodarowania działki. Wpływa więc na prawo własności i inne uprawnienia właścicieli. Niedawno Naczelny Sąd Administracyjny podzielił te argumenty stwierdzając, że nie można automatycznie wykluczyć sytuacji, w której naruszenie interesu prawnego nastąpi już na etapie postanowień studium, gdyż to one tak naprawdę decydują o przyszłym przeznaczeniu działki. Wskazał również, że każda sprawa winna być indywidualnie rozstrzygana i nie należy automatycznie odrzucać możliwości zaskarżania studium (wyrok NSA z 26 października 2016 roku, sygn. akt II OSK 145/15).
Naczelny Sąd Administracyjny oparł się na poszanowaniu prawa własności, gdyż wprost z tego prawa wywodzi możliwość zaskarżenia studium. Jest to kolejny, ważny głos w dyskusji, który z pewnością pomoże nie tylko właścicielom gruntów, ale także i inwestorom, chcącym realizować przedsięwzięcia budowlane na swoich działkach.