Sprzedaż nieruchomości jest szczególną czynnością prawną, która wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Każda umowa sprzedaży może zostać poprzedzona umową przedwstępną – czy ona również powinna mieć formę aktu notarialnego? Jakie prawa i obowiązki wynikają z takiej umowy i czy faktycznie zobowiązuje ona do zawarcia umowy definitywnej?
Umowa przedwstępna może poprzedzać każdy rodzaj innej umowy cywilnoprawnej – np. umowę sprzedaży, darowizny, zamiany itd. Potocznie możemy ją określić jako zobowiązanie do zawarcia innej umowy w przyszłości, zwanej umową przyrzeczoną. W pewnym sensie, stanowi ona formę zabezpieczenia przyszłej transakcji, co w przypadku umów sprzedaży można określić jako rezerwację przyszłej sprzedaży określonej rzeczy.
Umowa przedwstępna bardzo często pojawia się przy transakcjach związanych ze sprzedażą, czy to rzeczy ruchomych, czy też nieruchomości. W jej treści strony zobowiązują się do zawarcia innej umowy w ściśle określonym czasie.
Zgodnie z treścią art. 389 Kodeksu cywilnego, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Jak zauważył Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 24 czerwca 2021 r. (sygn. akt V ACa 670/20), treść oświadczenia woli do jakiego może być zobowiązana strona umowy przedwstępnej w trybie art. 64 KC wyznaczana pozostaje jedynie poprzez treść umowy przedwstępnej i nie może dotyczyć elementów, które nie pozostawały efektem konsensusu stron wyrażonym w tej umowie. Dlatego tak ważne jest, aby treść umowy przedwstępnej zawierała jak najwięcej zapisów, które powinny się znaleźć w umowie przyrzeczonej.
Wiemy już, że umowa sprzedaży może zostać poprzedzona umową przedwstępną – czy dla swej ważności taki kontrakt musi jednak przybrać formę aktu notarialnego? Przeniesienie własności jakiejkolwiek nieruchomości bezwzględnie wymaga wizyty w kancelarii notarialnej – jeśli umowa sprzedaży działki, lokalu lub domu nie zostanie sporządzona w formie aktu notarialnego będzie po prostu nieważna i nie wywoła przez to żadnych skutków prawnych. Inaczej jest jednak w przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.
Umowa zobowiązująca do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w przyszłości może być zawarta w zwykłej formie pisemnej. Oczywiście strony mogą chcieć podpisać taką umowę w obecności notariusza, jednak brak formy aktu notarialnego nie spowoduje nieważności takiego zobowiązania.
Forma umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości ma jednak bardzo istotne znaczenie – szczególnie w sytuacji, gdy druga strona nie chce zawrzeć obiecanej umowy sprzedaży. Jeśli umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, zaś jedna ze stron nie chce podpisać umowy przyrzeczonej, druga strona może skutecznie domagać się sfinalizowania całej transakcji przed sądem. Innymi słowy, notarialna umowa przedwstępna sprzedaży gwarantuje niejako, że do nabycia własności określonej nieruchomości faktycznie dojdzie. Inaczej jest w przypadku, gdy takie zobowiązanie zostało zawarte w zwykłej formie pisemnej – w tej sytuacji strona nie może skutecznie domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej przez kontrahenta, przysługują jej jednak roszczenia o charakterze odszkodowawczym. Jak wynika z powyższego, notarialna umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest dużo bardziej opłacalna, ponieważ maksymalnie zabezpiecza interes każdej ze stron zobowiązania – istnieje większa szansa na sfinalizowanie całej transakcji, nawet wbrew woli jednej ze stron. Zwykła zaś forma pisemna, uprawnia tylko do uzyskania odszkodowania, którego wysokość dodatkowo należy udowodnić.
O treści omawianej umowy decydują strony zobowiązania – w praktyce mogą w niej zamieścić dowolne postanowienie, pod warunkiem jednak, że będzie ono zgodne z prawem oraz dodatkowo określą w jakim terminie zostanie zawarta umowa przyrzeczona. Nic nie stoi więc na przeszkodzie, żeby w umowie przedwstępnej znalazły się wszystkie te elementy, które powinny być przewidziane w umowie ostatecznej. Oczywiście dopuszczalna jest także odwrotna sytuacja – strony takiego zobowiązania mogą określić tylko najbardziej podstawowe elementy umowne jak cena, przedmiot umowy i termin zawarcia umowy przyrzeczonej.
Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 20 lipca 2020 r. (sygn. akt I CSK 131/19), zawarte w art. 389 §1 KC wymaganie, by umowa przedwstępna określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, nie oznacza wprowadzenia dalej idących wymagań w stosunku do umowy przedwstępnej niż w stosunku do innych umów zobowiązaniowych. Również w tym przypadku za wystarczające należy uznać, by postanowienia umowy przyrzeczonej były możliwe do oznaczenia chwili, w której powinno zostać spełnione świadczenie, co oznacza chwilę zawarcia umowy przyrzeczonej.
W przypadku umów sporządzanych w kancelariach notarialnych sytuacja staje się dużo prostsza, ponieważ notariusze z reguły sami wskazują co powinno znaleźć się w danym zobowiązaniu i niejako naprowadzają strony na to, jakie informacje powinny zostać podane rejentowi. Notariusz ma nie tylko powinność zachowania wymogów formalnej i redakcyjnej poprawności czynności sporządzanej w formie aktu notarialnego, lecz także obowiązek oceny interesów („potrzeb prawnych”) wszystkich stron czynności i dążenia do należytego (a więc zgodnego z celem stron decydujących się na dokonanie czynności w formie aktu notarialnego) zabezpieczenia praw i (co ważne w kontekście niniejszej sprawy) słusznych ich interesów. Zatem notariusz po ustaleniu motywów (nie tylko prawnych ale też np. ekonomicznych), które powodują, że strony decydują się na nadanie czynności prawnej formy aktu notarialnego (zwłaszcza jeśli forma ta nie jest przesłanką ważności czynności), powinien zadbać o to, by wyjaśniając stronom w sposób zobiektywizowany skutki ich oświadczeń dla ochrony ich praw i interesów, umożliwić podjęcie przemyślanej decyzji, co do złożenia oświadczenia i jego ostatecznej treści. Nie chodzi tutaj o udzielenie porady prawnej, lecz raczej o pouczenie (uświadomienie) o konsekwencjach prawnych podejmowanych czynności. Pouczenie to powinno przedstawiać sytuację stron (skutki czynności) w sposób zobiektywizowany, w tym wskazywać na ewentualne konsekwencje prawne przyjmowanych przez strony rozwiązań, zwłaszcza na wypadek niedotrzymania przez jedną ze stron postanowień projektowanej umowy. Najdalej idącym obowiązkiem pieczy przez notariusza nad słusznymi interesami stron, jest wywodzony z treści art. 81 Prawa o notariacie obowiązek odmowy sporządzenia aktu notarialnego, jeśli czynność miałaby być sprzeczna z prawem, czyli także z zasadami współżycia społecznego (art. 58§2 k.c.). Wynika stąd, że obowiązkiem notariusza jest dokonanie własnej oceny zgodności czynności z prawem zarówno w aspekcie poprawności formalnej jak i spójności z systemem aksjologicznym, do którego norma prawa podsyła poprzez zawartą w niej klauzulę generalną. Ocena ta, dokonywana być powinna przez pryzmat słusznych (uzasadnionych) interesów stron. Ponadto, notariusz ma obowiązek udzielania informacji o skutkach pośrednich jeżeli w znanych mu okolicznościach dokonywania czynności mogą one wystąpić i mieć dla stron istotne znaczenie, lub gdy strona zwróci się o ich wyjaśnienie.
Jeśli strony postanowią samodzielnie przygotować umowę przedwstępną w formie pisemnej, mogą to uczynić na własną rękę lub też skorzystać z pomocy radcy prawnego lub adwokata. Koszty w takiej sytuacji są z reguły niewielkie, a z pewnością pomogą ochronić interesy tej strony i uniknąć potencjalnych zagrożeń lub ewentualnych konsekwencji, związanych z zawarciem niekorzystnej lub niewłaściwie sporządzonej umowy.
Zupełnie inaczej wygląda kwestia przygotowania umowy przedwstępnej, która zostanie wyrażona w formie aktu notarialnego. Wówczas, projekt takiej umowy przesyłamy do notariusza, którego obowiązują reguły dotyczące określania jego wynagrodzenia za sporządzenie aktu. Notariusz ma prawo pobrać za swoją pracę taksę notarialną, która jednakże nie może przekroczyć pewnych maksymalnych progów, określonych w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. W przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, jej koszt uzależniony jest od wartości danej nieruchomości (im wartość ta będzie wyższa, tym więcej zapłacimy za umowę). Stawka taksy wynosi połowę opłaty, liczonej w poniższy sposób:
Pamiętajmy, że taksa notarialna jest tutaj ustalana indywidulanie – rejent ma możliwość udzielenia rabatu na swoje usługi. Oprócz tego, doliczy jeszcze opłatę sądową w kwocie 150 zł – pobieraną wyłącznie, gdy strona umowy zdecyduje się na ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej (umowy końcowej), a także taksę notarialną za wypisy aktu – 6 zł za każdą rozpoczętą stronę wypisu.