Ze świata prawa

Umowa o roboty budowlane

Umowa o roboty budowlane należy do jednych z bardziej rozbudowanych umów w polskim prawie cywilnym. Wpływ na to ma przede wszystkim dosyć istotny przedmiot zobowiązania, którym jest budowa lub remont […]

Umowa o roboty budowlane należy do jednych z bardziej rozbudowanych umów w polskim prawie cywilnym. Wpływ na to ma przede wszystkim dosyć istotny przedmiot zobowiązania, którym jest budowa lub remont nieruchomości lokalowej albo budynkowej. Czym dokładnie charakteryzuje się umowa o roboty budowlane?

Na czym polega umowa o roboty budowlane?

Zgodnie z treścią art. 647 Kodeksu cywilnego, przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Umowa o roboty budowlane jest zawierana w celu przeprowadzenia inwestycji o charakterze budowlanym, które mają na celu najczęściej wybudowanie domu jednorodzinnego. Oczywiście w ramach przedmiotowej umowy dopuszczalna jest realizacja przebudowy już istniejącego obiektu budowlanego, przy czym nie zawsze musi to być dom. 

Jak zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 czerwca 2021 r. (sygn. akt V CSK 26/21), umowa o roboty budowalne, tak samo jak i umowa o dzieło, mają charakter dwustronny, wzajemny i – jak większość umów – nie mają takich właściwości, które by wymagały osobistego świadczenia dłużnika w celu ich wykonania (art. 356 § 1 KC), chociaż strony w umowie mogą postanowić inaczej. Jeśli tak postanowią, to złamanie ustanowionego w relacjach między nimi ograniczenia może być postrzegane jako naruszenie zobowiązania przez dłużnika (w umowie o roboty budowlane w relacji wykonawca – inwestor), ale nie przekłada się ono automatycznie na relacje dłużnika z osobą, której powierzył on pewne zadania do wykonania (roboty budowlane czy dzieło), występując wobec tej osoby jako kontrahent (w relacji wykonawca – podwykonawca). Umowa o roboty budowalne jest zawierana między inwestorem i wykonawcą (art. 647 § 1 KC). Powinna być stwierdzona pismem w celach dowodowych (art. 648 § 1 KC). W art. 6471 KC ustawodawca wskazał, w jaki sposób w stosunek prawny między inwestorem a wykonawcą może być wprowadzona kolejna osoba – podwykonawca, z takimi konsekwencjami, że za należne mu wynagrodzenie odpowiedzialny stanie się także niezwiązany z nim umową inwestor. Przesłanki, od spełnienia których zależy rozszerzenie na inwestora odpowiedzialności za wynagrodzenie podwykonawcy, zostały sformalizowane ustawą z 7 kwietnia 2017 r. o zmianie niektórych ustaw w celu ułatwienia dochodzenia wierzytelności (Dz.U. poz. 933), nowelizującą art. 6471 KC z mocą od 1 czerwca 2017 r. Zmiana miała na celu ograniczenie odpowiedzialności inwestora oraz spowodowanie, że będzie się ona odnosiła wyłącznie do umów o podwykonawstwo, które obejmuje świadomością i godząc się na ich zawarcie, akceptuje także ryzyko poniesienia ich kosztów, w granicach jednak zobowiązania zaciągniętego na rzecz wykonawcy.

Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?

Umowa o roboty budowlane tak jak każda inna umowa powinna w swej treści zawierać prawidłowe oznaczenie stron – inwestora oraz wykonawcy, względnie podwykonawcy. Oczywiście nie jest to jedyny element, który powinien pojawić się w takim kontrakcie. Niezwykle ważne jest prawidłowe opisane przedmiotu omawianej umowy, wraz z dokładnym podaniem miejsca wykonywania robót budowlanych, czynności zleconych wykonawcy oraz efektu finalnego jaki zamierza osiągnąć inwestor. 

Kolejnym elementem jest określenie terminu prac oraz zapłaty ceny. Bardzo często w tym zakresie stosowane są formy zaliczkowego opłacania poszczególnych etapów prac na rzecz wykonawcy. Oczywiście strony umowy mogą postanowić, że płatność będzie jednorazowa – może nastąpić zarówno przed rozpoczęciem zleconego zadania, w trakcie prac, jak i dopiero po ich całkowitym zakończeniu. W umowach tego rodzaju bardzo często pojawiają się kary umowne oraz gwarancje, które mają zabezpieczyć przede wszystkim interes inwestora – jeśli obiekt zostanie źle wybudowany lub wyremontowany będzie on mógł wówczas dużo łatwiej ubiegać się o odszkodowanie finansowe, niż gdyby takich postanowień nie było w umowie.

Umowa o roboty budowlane prawie zawsze składa się z dużej liczby załączników, wśród których do najczęściej pojawiających są decyzje administracyjne pozwalające na rozpoczęcie i prowadzenie określonych prac budowlanych, dokumenty potwierdzające prawo wykonawcy do realizacji zleconych zadań, dziennik budowy oraz plany architektoniczne i miejsce położenia przyszłego lub obecnego obiektu. 

Do standardowych elementów umowy o roboty budowlane należą także podanie miejsca i daty jej zawarcia oraz podpisy złożone przez strony zobowiązania (względnie pełnomocników występujących w ich imieniu).

W jakiej formie umowa o roboty budowlane? 

Zgodnie z treścią art. 648 KC,  umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem. Wymagana przez właściwe przepisy dokumentacja stanowi część składową umowy. Powyższe oznacza, że omawiana umowa nie powinna występować w formie ustnej (choć pod względem prawnym byłaby ona ważna) – w przypadku pojawienia się problemów i sporów pomiędzy inwestorem a wykonawcą bardzo trudno byłoby udowodnić jakie postanowienia zawarły strony i która z nich nie dostosowała się swoich obowiązków. Oczywiście umowa o roboty budowlane może zostać zawarta w wyższej formie, np. z podpisami notarialnie poświadczonymi lub w formie samego aktu notarialnego – ta opcja jest jednak nieco droższa od zwykłej formy pisemnej i wymaga wizyty w kancelarii notarialnej. 

Jak zauważył Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 31 lipca 2020 r. (sygn. akt I AGa 99/19), Zgodnie z art. 648 § 1 KC umowa o roboty budowlane wymaga zachowania formy pisemnej ad probationem (dla celów dowodowych). Oznacza to, że dla ważności tej umowy ustawodawca nie zastrzegł żadnej formy szczególnej, zatem można ją zawrzeć również ustnie lub w sposób dorozumiany. W związku z tym możliwe jest ustalenie treści tej umowy także na podstawie dowodu z zeznań świadków oraz z przesłuchania stron, zwłaszcza, że w świetle unormowania ogólnego, przepisów o formie pisemnej przewidzianej dla celów dowodowych nie stosuje się do czynności prawnych w stosunkach między przedsiębiorcami. Zastrzeżenie kary umownej (art. 483 § 1 KC.) wymaga akceptacji przez obie strony umowy. Karę umowną ustanawia się bowiem w drodze dwustronnej czynności prawnej, a nie w drodze jednostronnego oświadczenia wierzyciela. Brak zgodnych oświadczeń woli stron w zakresie ustalenia wysokości kar umownych oznacza, że w tej części brak jest podstawy prawnej dla tego roszczenia.

Kiedy można rozwiązać, wypowiedzieć lub odstąpić od umowy o roboty budowlane?

Możliwość rozwiązania lub wypowiedzenia umowy o roboty budowlane powinna zostać określona w treści danej umowy. Rozwiązanie jest czynnością wymagającą uzyskania wspólnego oświadczenia inwestora i wykonawcy, przy czym może też nastąpić automatycznie np. z chwilą prawidłowego wykonania zleconego zadania lub upływu terminu zakreślonego w kontrakcie. Wypowiedzenie jest natomiast czynnością jednostronną, którą może dokonać jedna ze stron (inwestor lub wykonawca) po spełnieniu odpowiednich warunków. Umowa o roboty budowlane może przewidywać w swej treści brak możliwości jej wcześniejszego wypowiedzenia lub nakładać konkretny okres wypowiedzenia, podobnie jak ma to miejsce chociażby w przypadku umów o pracę.

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane jest natomiast zupełnie odrębną czynnością. Jej skutkiem jest uznanie, że dana umowa nie istniała od samego początku, zaś jej strony powinny zwrócić sobie nawzajem wszystko to co do tej pory świadczyły. Przyjmuje się, że podstawą prawną do odstąpienia od umowy o roboty budowlane jest art. 635 w zw. z art. 656 KC. Przepisy te stanowią, że jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła. Do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.

Przepis art. 635 KC w zw. z art. 656 KC, przewiduje możliwość odstąpienia od umowy w sytuacji gdy przyjmujący zamówienie opóźnia się z wykończeniem dzieła. Nie zachodzi taka podstawa odstąpienia od umowy przez zamawiającego w sytuacji, gdy za opóźnienie z wykonaniem działa odpowiedzialne są obie strony umowy, a nie tylko przyjmujący zamówienie. Jeżeli zamawiający odstępuje od umowy w sytuacji, gdy opóźnienie jest wynikiem okoliczności, za które również ponosi odpowiedzialność, to odstąpienie na podstawie art. 635 KC jest bezskuteczne i w tej sytuacji należy je traktować, jako odstąpienie na podstawie art. 644 KC. W takiej sytuacji dopuszczalna jest konwersja podstaw odstąpienia od umowy o dzieło, polegająca na uznaniu, że oświadczenie woli zamawiającego wywołuje skutek w postaci rozwiązania umowy o dzieło, ale w oparciu o art. 644 KC, jeżeli pozwalają na to ustalenia faktyczne, a wola zamawiającego do rozwiązania umowy miała charakter definitywny.

Odpowiedzialność stron w umowie o roboty budowlane

Zakres odpowiedzialności stron w umowie o roboty budowlane powinien zostać bardzo dokładnie określony w treści danej umowy. Inwestor jest zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia wykonawcy, przy czym strony powinny ustalić w jakiej formie i czasie należy wykonać ten obowiązek. Z kolei wykonawca jest odpowiedzialny za prawidłowe wykonanie umowy, tj. wykonanie zleconego zadania zgodnie z instrukcjami przekazanymi przez inwestora lub wskazaną przez niego umową.

Jeśli którakolwiek ze stron nie dopełni swojego zobowiązania lub zrealizuje je nienależycie, drugi kontrahent może żądać naprawienia tej sytuacji. W niektórych przypadkach będzie wiązało się to z prawem do żądania zapłaty odszkodowania (np. za dokonane zniszczenia przez wykonawcę, za nieterminową płatność zaliczek przez inwestora). Spory powinny być w pierwszej kolejności rozwiązywane na drodze ugodowej, jednak jeśli nie będzie to możliwe jedyną opcją pozostaje wówczas założenie sprawy we właściwym sądzie. 

W tym miejscu warto wspomnieć o karach umownych, które dosyć często pojawiają się w umowach o roboty budowlane. Kary te nie stanowią obowiązkowego elementu omawianej umowy, jednak mogą skutecznie zadbać o rzetelność wykonywania obowiązków przez każdą ze stron zobowiązania. Zgodnie z treścią art. 483 KC, można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Dłużnik nie może bez zgody wierzyciela zwolnić się z zobowiązania przez zapłatę kary umownej. Pamiętajmy, że zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty w razie wykazania, że wierzyciel nie poniósł szkody. Natomiast zamieszczony w art. 484 §1 KC zwrot “bez względu na wysokość poniesionej szkody” oznacza, że nie ma znaczenia sam fakt wystąpienia szkody, zatem przepis powyższy – de lege lata – modyfikuje ogólne zasady odpowiedzialności kontraktowej dłużnika w razie powstania obowiązku zapłaty przez niego kary umownej, gdyż jej zapłata powinna nastąpić bez względu na fakt wystąpienia i wysokość poniesionej szkody.

FAQ

  • Czy każda rozbiórka to umowa o roboty budowlane?

W obecnie obowiązującym stanie prawnym prace rozbiórkowe traktowane są jako forma prac budowalnych, co oznacza, że do ich przeprowadzenia konieczne jest uzyskanie stosownych zezwoleń administracyjnych.

  • Czy każda umowa o roboty budowlane wymaga pozwolenia na budowę?

Nie każda budowa wymaga uzyskania stosownego pozwolenia administracyjnego. W przypadku umów obejmujących niewielkie remonty (np. w lokalach mieszkalnych) takie pozwolenie nie jest w ogóle wymagane. Podobnie jest w przypadku budowy domów parterowych, które mają nie więcej niż 35 m2 i używanych jedynie sezonowo. 

  • Czy każda umowa o roboty budowlane wymaga zgłoszenia?

Nie, umowa o roboty budowlane nie wymaga zgłoszenia. Dzieje się to tak naprawdę względem określonych robót budowlanych, a dokładniej planu ich rozpoczęcia. Niektóre rodzaje budów wymagają uzyskania pozwolenia w drodze decyzji administracyjnej, nie oznacza to jednak konieczności zgłaszania zawartej umowy.

  • Czy remont to umowa o roboty budowlane?

Remont mieszkania lub domu może być przedmiotem umowy o roboty budowlane. Ostateczną decyzję w tym zakresie ponosi jednak zamawiający inwestor, znaczenie ma tutaj także zakres potencjalnego remontu – w niektórych przypadkach dopuszczalne będzie więc zawarcie umowy o dzieło, a nie umowy o roboty budowlane. 

  • Czy umowa o budowę ogrodzenia to umowa o roboty budowlane?

Budowa ogrodzenia może być uznana za przedmiot umowy o roboty budowlane, szczególnie jeśli mamy do czynienia z dużym procesem budowlanym np. postawieniem skomplikowanego ogrodzenia okalającego dużą nieruchomość.

Czy zmiana administratora we wspólnocie mieszkaniowej wymaga podjęcia uchwały?

Czynności zarządcze we wspólnocie, dzielą się na czynności zwykłego zarządu oraz przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Czynności zwykłego zarządu, dokonuje samodzielnie wybrany zarząd (bez zwracania się o zgodę/uchwałę do […]

Czynności zarządcze we wspólnocie, dzielą się na czynności zwykłego zarządu oraz przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Czynności zwykłego zarządu, dokonuje samodzielnie wybrany zarząd (bez zwracania się o zgodę/uchwałę do właścicieli). Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, wymagają uchwały wyrażającej zgodę na taką czynność i udzielającej pełnomocnictwa do jej dokonania. Art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali wymienia jedynie przykładowo takie czynności, więc nie jest to katalog zamknięty. Każdy inny rodzaj czynności tam nie wymieniony, należy więc rozpatrywać indywidualnie.

Czy zmiana administratora jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd?

Zgodnie z orzecznictwem, tak. Jest to kwestia przekraczająca zwykły zarząd (np. Wyrok SA w Białymstoku z dnia 10 września 2002 roku, sygn. akt I Aca 384/02; wyrok SA w Białymstoku z dnia 21 maja 201 oku, syn akt I Aca 77/15; wyrok SA w Warszawie z dnia 22 grudnia 2004 oku, VI Aca 479/04; wyrok SO w Kielcach z dnia 6 grudnia 2016 roku, sygn. akt II Ca 1190/16). Dotyczy to zarówno wyboru administratora jak i zawarcia z nim umowy. chociaż istnieją w tej kwestii także inne poglądy.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej zatem, decydując się na zmianę administratora, powinien w tym celu uzyskać uchwałę wyrażającą zgodę na takie działanie, tzn. na wypowiedzenie lub rozwiązanie umowy z dotychczasowym administratorem oraz na zawarcie umowy z nowym podmiotem. Nie można również zapomnieć, aby w treści uchwały zawarte było pełnomocnictwo do dokonania tych czynności.  

Skutki bowiem braku takiej uchwały, są znaczące. Mimo, że ustawa nie reguluje tej kwestii, to w doktrynie i orzecznictwie utrwaliło się kilka poglądów w tej sprawie. Jeden z nich wskazywał, że dokonanie tego rodzaju czynności przez zarząd, bez wymaganej uchwały wspólnoty, powoduje bezwzględną nieważność tej czynności (Doliwa, Prawo mieszkaniowe, 2015, art. 22 WłLokU). Obecnie natomiast, po nowelizacji kodeksu cywilnego z 2019 roku, wadliwość tej czynności nie jest już tak daleko idąca. Mianowicie, jeżeli zawierający umowę jako organ osoby prawnej nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę prawną, w imieniu której umowa została zawarta (art. 39 § 1 KC). Druga strona może wyznaczyć osobie prawnej, w imieniu której umowa została zawarta, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu (art. 39 § 2 KC).

Wspólnota mieszkaniowa co prawda nie jest osobą prawną, jednakże stosuje się do niej odpowiednio przepisy o osobach prawnych ( art. 331 KC), zatem wymienione przepisy mają tu zastosowanie do działania zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Wobec czego, umowa z nowym administratorem, zawarta bez wymaganej uchwały, zawiera wadę prawną w postaci tzw. bezskuteczności zawieszonej i jej ważność zależy od potwierdzenia jej przez wspólnotę. Niemniej jednak, taka czynność jest niewątpliwie obarczona sprzecznością z prawem, a zarząd wspólnoty, jest odpowiedzialny za wykonywanie swoich obowiązków zgodnie z przepisami i dlatego też nie powinien zapominać o uzyskaniu odpowiedniej uchwały, jeżeli planuje zmianę administratora. 

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości jest szczególną czynnością prawną, która wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Każda umowa sprzedaży może zostać poprzedzona umową przedwstępną – czy ona również powinna mieć formę aktu notarialnego? Jakie […]

Sprzedaż nieruchomości jest szczególną czynnością prawną, która wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Każda umowa sprzedaży może zostać poprzedzona umową przedwstępną – czy ona również powinna mieć formę aktu notarialnego? Jakie prawa i obowiązki wynikają z takiej umowy i czy faktycznie zobowiązuje ona do zawarcia umowy definitywnej?

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna może poprzedzać każdy rodzaj innej umowy cywilnoprawnej – np. umowę sprzedaży, darowizny, zamiany itd. Potocznie możemy ją określić jako zobowiązanie do zawarcia innej umowy w przyszłości, zwanej umową przyrzeczoną. W pewnym sensie, stanowi ona formę zabezpieczenia przyszłej transakcji, co w przypadku umów sprzedaży można określić jako rezerwację przyszłej sprzedaży określonej rzeczy.

Umowa przedwstępna bardzo często pojawia się przy transakcjach związanych ze sprzedażą, czy to rzeczy ruchomych, czy też nieruchomości. W jej treści strony zobowiązują się do zawarcia innej umowy w ściśle określonym czasie. 

Zgodnie z treścią art. 389 Kodeksu cywilnego, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Jak zauważył Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 24 czerwca 2021 r. (sygn. akt V ACa 670/20), treść oświadczenia woli do jakiego może być zobowiązana strona umowy przedwstępnej w trybie art. 64 KC wyznaczana pozostaje jedynie poprzez treść umowy przedwstępnej i nie może dotyczyć elementów, które nie pozostawały efektem konsensusu stron wyrażonym w tej umowie. Dlatego tak ważne jest, aby treść umowy przedwstępnej zawierała jak najwięcej zapisów, które powinny się znaleźć w umowie przyrzeczonej. 

Forma umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Wiemy już, że umowa sprzedaży może zostać poprzedzona umową przedwstępną – czy dla swej ważności taki kontrakt musi jednak przybrać formę aktu notarialnego? Przeniesienie własności jakiejkolwiek nieruchomości bezwzględnie wymaga wizyty w kancelarii notarialnej – jeśli umowa sprzedaży działki, lokalu lub domu nie zostanie sporządzona w formie aktu notarialnego będzie po prostu nieważna i nie wywoła przez to żadnych skutków prawnych. Inaczej jest jednak w przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

Umowa zobowiązująca do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w przyszłości może być zawarta w zwykłej formie pisemnej. Oczywiście strony mogą chcieć podpisać taką umowę w obecności notariusza, jednak brak formy aktu notarialnego nie spowoduje nieważności takiego zobowiązania.

Forma umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości ma jednak bardzo istotne znaczenie – szczególnie w sytuacji, gdy druga strona nie chce zawrzeć obiecanej umowy sprzedaży. Jeśli umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, zaś jedna ze stron nie chce podpisać umowy przyrzeczonej, druga strona może skutecznie domagać się sfinalizowania całej transakcji przed sądem. Innymi słowy, notarialna umowa przedwstępna sprzedaży gwarantuje niejako, że do  nabycia własności określonej nieruchomości faktycznie dojdzie. Inaczej jest w przypadku, gdy takie zobowiązanie zostało zawarte w zwykłej formie pisemnej – w tej sytuacji strona nie może skutecznie domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej przez kontrahenta, przysługują jej jednak roszczenia o charakterze odszkodowawczym. Jak wynika z powyższego, notarialna umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest dużo bardziej opłacalna, ponieważ maksymalnie zabezpiecza interes każdej ze stron zobowiązania – istnieje większa szansa na sfinalizowanie całej transakcji, nawet wbrew woli jednej ze stron. Zwykła zaś forma pisemna, uprawnia tylko do uzyskania odszkodowania, którego wysokość dodatkowo należy udowodnić.

Treść umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

O treści omawianej umowy decydują strony zobowiązania – w praktyce mogą w niej zamieścić dowolne postanowienie, pod warunkiem jednak, że będzie ono zgodne z prawem oraz dodatkowo określą w jakim terminie zostanie zawarta umowa przyrzeczona. Nic nie stoi więc na przeszkodzie, żeby w umowie przedwstępnej znalazły się wszystkie te elementy, które powinny być przewidziane w umowie ostatecznej. Oczywiście dopuszczalna jest także odwrotna sytuacja – strony takiego zobowiązania mogą określić tylko najbardziej podstawowe elementy umowne jak cena, przedmiot umowy i termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 20 lipca 2020 r. (sygn. akt I CSK 131/19), zawarte w art. 389 §1 KC wymaganie, by umowa przedwstępna określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, nie oznacza wprowadzenia dalej idących wymagań w stosunku do umowy przedwstępnej niż w stosunku do innych umów zobowiązaniowych. Również w tym przypadku za wystarczające należy uznać, by postanowienia umowy przyrzeczonej były możliwe do oznaczenia chwili, w której powinno zostać spełnione świadczenie, co oznacza chwilę zawarcia umowy przyrzeczonej.

W przypadku umów sporządzanych w kancelariach notarialnych sytuacja staje się dużo prostsza, ponieważ notariusze z reguły sami wskazują co powinno znaleźć się w danym zobowiązaniu i niejako naprowadzają strony na to, jakie informacje powinny zostać podane rejentowi. Notariusz ma nie tylko powinność zachowania wymogów formalnej i redakcyjnej poprawności czynności sporządzanej w formie aktu notarialnego, lecz także obowiązek oceny interesów („potrzeb prawnych”) wszystkich stron czynności i dążenia do należytego (a więc zgodnego z celem stron decydujących się na dokonanie czynności w formie aktu notarialnego) zabezpieczenia praw i (co ważne w kontekście niniejszej sprawy) słusznych ich interesów. Zatem notariusz po ustaleniu motywów (nie tylko prawnych ale też np. ekonomicznych), które powodują, że strony decydują się na nadanie czynności prawnej formy aktu notarialnego (zwłaszcza jeśli forma ta nie jest przesłanką ważności czynności), powinien zadbać o to, by wyjaśniając stronom w sposób zobiektywizowany skutki ich oświadczeń dla ochrony ich praw i interesów, umożliwić podjęcie przemyślanej decyzji, co do złożenia oświadczenia i jego ostatecznej treści. Nie chodzi tutaj o udzielenie porady prawnej, lecz raczej o pouczenie (uświadomienie) o konsekwencjach prawnych podejmowanych czynności. Pouczenie to powinno przedstawiać sytuację stron (skutki czynności) w sposób zobiektywizowany, w tym wskazywać na ewentualne konsekwencje prawne przyjmowanych przez strony rozwiązań, zwłaszcza na wypadek niedotrzymania przez jedną ze stron postanowień projektowanej umowy. Najdalej idącym obowiązkiem pieczy przez notariusza nad słusznymi interesami stron, jest wywodzony z treści art. 81 Prawa o notariacie obowiązek odmowy sporządzenia aktu notarialnego, jeśli czynność miałaby być sprzeczna z prawem, czyli także z zasadami współżycia społecznego (art. 58§2 k.c.). Wynika stąd, że obowiązkiem notariusza jest dokonanie własnej oceny zgodności czynności z prawem zarówno w aspekcie poprawności formalnej jak i spójności z systemem aksjologicznym, do którego norma prawa podsyła poprzez zawartą w niej klauzulę generalną. Ocena ta, dokonywana być powinna przez pryzmat słusznych (uzasadnionych) interesów stron.  Ponadto, notariusz ma obowiązek udzielania informacji o skutkach pośrednich jeżeli w znanych mu okolicznościach dokonywania czynności mogą one wystąpić i mieć dla stron istotne znaczenie, lub gdy strona zwróci się o ich wyjaśnienie.

Koszt umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Jeśli strony postanowią samodzielnie przygotować umowę przedwstępną w formie pisemnej, mogą to uczynić na własną rękę lub też skorzystać z pomocy radcy prawnego lub adwokata. Koszty w takiej sytuacji są z reguły niewielkie, a z pewnością pomogą ochronić interesy tej strony i uniknąć potencjalnych zagrożeń lub ewentualnych konsekwencji, związanych z zawarciem niekorzystnej lub niewłaściwie sporządzonej umowy. 

Zupełnie inaczej wygląda kwestia przygotowania umowy przedwstępnej, która zostanie wyrażona w formie aktu notarialnego. Wówczas, projekt takiej umowy przesyłamy do notariusza, którego obowiązują reguły dotyczące określania jego wynagrodzenia za sporządzenie aktu. Notariusz ma prawo pobrać za swoją pracę taksę notarialną, która jednakże nie może przekroczyć pewnych maksymalnych progów, określonych w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. W przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, jej koszt uzależniony jest od wartości danej nieruchomości (im wartość ta będzie wyższa, tym więcej zapłacimy za umowę). Stawka taksy wynosi połowę opłaty, liczonej w poniższy sposób:

  • do 3000 zł – 100 zł;
  • powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
  • powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
  • powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
  • powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
  • powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
  • powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł.

Pamiętajmy, że taksa notarialna jest tutaj ustalana indywidulanie – rejent ma możliwość udzielenia rabatu na swoje usługi. Oprócz tego, doliczy jeszcze opłatę sądową w kwocie 150 zł – pobieraną wyłącznie, gdy strona umowy zdecyduje się na ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej (umowy końcowej), a także taksę notarialną za wypisy aktu – 6 zł za każdą rozpoczętą stronę wypisu. 

Umowa najmu

Umowa najmu należy do kategorii nazwanych umów cywilnoprawnych, co oznacza, że jej pełną regulację możemy odnaleźć w przepisach Kodeksu cywilnego. Czym jest to zobowiązanie, jak określamy jego strony i z […]

Umowa najmu należy do kategorii nazwanych umów cywilnoprawnych, co oznacza, że jej pełną regulację możemy odnaleźć w przepisach Kodeksu cywilnego. Czym jest to zobowiązanie, jak określamy jego strony i z jakimi dokładnie powinnościami się ono wiąże?

Przedmiot najmu

Tak naprawdę, wynająć można każdą rzecz – zarówno tę ruchomą (np. samochód), jak i nieruchomość (np. lokal mieszkalny). W zdecydowanej większości przypadków, przedmiotami najmu są jednak nieruchomości (głównie te o charakterze lokalowym lub budynkowym).

Zgodnie z treścią art. 659 Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Umowę najmu możemy więc scharakteryzować jako czasowe oddanie w używanie określonej rzeczy innej osobie, które musi następować za odpłatnością.

Na podstawie umowy najmu, powstaje stosunek prawny o charakterze obligacyjnym, na podstawie którego najemca nabywa uprawnienie do korzystania z rzeczy, a wynajmujący do uzyskiwania należnego mu czynszu. 

Umowę najmu należy odróżnić  od umowy dzierżawy – w tym drugim przypadku mamy do czynienia ze znacznie szerzej ukształtowanym prawem dzierżawcy (w stosunku do sytuacji najemcy) dotyczącym trwałości stosunku prawnego oraz zakresu władania rzeczą, będącą przedmiotem umowy. Ze stanowiącej jedną z ogólnych zasad prawa cywilnego reguły, że nie można w drodze czynności prawnej ustanowić na rzecz osoby trzeciej prawa szerszego niż się samemu posiada (nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet), przyjąć należy, że najemca lokalu użytkowego nie posiada kompetencji do zawarcia (jako wydzierżawiający) umowy dzierżawy przedmiotu najmu. Stosunkiem prawnym, na podstawie którego najemca mógłby ewentualnie oddać od korzystania posiadaną przez niego rzecz osobie trzeciej (o ile jest odpłatny),  jest podnajem.

Forma najmu

Dla zawarcia umowy najmu Kodeks cywilny nie przewiduje żadnej formy szczególnej, której niezachowanie skutkuje nieważnością lub nieskutecznością tej czynności prawnej, bowiem umowa najmu, której przedmiotem jest rzecz ruchoma, może być zawarta w dowolnej formie (pisemnej, ustnej), a nawet w sposób dorozumiany. Jedynie umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być stwierdzona pismem. W razie niezachowania tej formy umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby strony takiej umowy zawarły swoje zobowiązanie przed notariuszem – czy to w formie pisemnej z poświadczonymi notarialnie podpisami, czy też w formie aktu notarialnego. 

Stosunek najmu zawiązuje się na podstawie umowy, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Stosunek prawny najmu, ma charakter dwustronnie zobowiązujący i wzajemny. Ekwiwalentem świadczenia wynajmującego, które polega na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. W związku z tym najem jest umową odpłatną. Do zawarcia umowy najmu dochodzi, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz stanowiący ekwiwalent za możliwość korzystania z rzeczy. Nie można mówić o zawarciu umowy najmu, jeżeli nie określono w niej tych właśnie podstawowych elementów. 

Art. 660 KC przewiduje, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że zgodnie z art. 77 § 1 KC uzupełnienia lub zmiana umowy wymagały zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia. W związku z czym, jeśli umowa najmu do jej zmiany wymagała zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności, to do wznowienia jej realizacji, po wypowiedzeniu jej ze skutkiem natychmiastowym (co spowodowałoby jej rozwiązanie), konieczne będzie porozumienie w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Strony umowy najmu

W przypadku każdej umowy najmu mamy do czynienia z dwoma stronami zobowiązania. Zwykle (choć niekoniecznie) jest to właściciel nieruchomości, który oddaje ją drugiej osobie- określany mianem wynajmującego, oraz  osoba, która chce  rzecz nająć (wziąć do odpłatnego korzystania), czyli najemca. 

Z regulacji zawartych w Kodeksie cywilnym wynika, że  wynajmujący nie musi być właścicielem przedmiotu najmu. Wystarczy, że służy mu skuteczne względem właściciela prawo do władania lokalem mieszkalnym z uprawnieniem do oddawania go osobie trzeciej do odpłatnego lub nieodpłatnego używania.

Wynajmującym lub najemcą mogą być także inne podmioty, niż osoby fizyczne. Umowę najmu mogą zawierać między sobą spółki czy fundacje. Nie jest to więc umowa „zarezerwowana” wyłącznie dla indywidualnych osób na ich cele prywatne. 

Treść umowy najmu

Umowa najmu jest kształtowana zgodnie z wolą wynajmującego oraz najemcy – w praktyce oznacza to, że w takim zobowiązaniu można wskazać przeróżne postanowienia. Najważniejszymi są jednak określenie stron umowy, przedmiotu najmu, wysokości oraz sposobu i terminu płatności czynszu oraz ewentualnego czasu trwania zobowiązania. 

Oprócz powyższych elementów strony mogą określić inne dodatkowe postanowienia, takie jak chociażby kary umowne za nieprzestrzeganie zasad zawartych w umowie, możliwość wprowadzenia kaucji, a także przedterminowego rozwiązania umowy, czy też regulacje związane z remontami lub naprawami rzeczy najętej.

Niezależnie od powyższego warto pamiętać, że najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie. Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo, gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.

Czy podwykonawca projektu budowlanego ma prawo do wynagrodzenia, kiedy realizacja inwestycji została wstrzymana przez Inwestora?

Zwykle projekty budowlane są sporządzane przez wielu niezależnie działających projektantów z różnych branż, współpracujących z podmiotem, który zawarł umowę z inwestorem na dostarczenie kompletnego projektu budowlanego planowanej inwestycji.  Każdego takiego […]

Zwykle projekty budowlane są sporządzane przez wielu niezależnie działających projektantów z różnych branż, współpracujących z podmiotem, który zawarł umowę z inwestorem na dostarczenie kompletnego projektu budowlanego planowanej inwestycji.  Każdego takiego projektanta, wiąże umowa z tzw. głównym projektantem na wykonanie określonego zakresu prac, za ustalonym wynagrodzeniem.

W praktyce często występuje sytuacja, iż w trakcie wykonywania projektu, inwestor zmienia swoje założenia biznesowe, co wpływa znacząco na cały kształt całego projektu budowlanego, a zatem i na zakres projektu podwykonawcy. Niejednokrotnie Inwestor, z różnych względów, rezygnuje z kontynuowania projektu i  informuje wykonawcę o „wstrzymaniu” prac nad projektem. Wykonawca z kolei, tę samą informację podaje swoim podwykonawcom i nakazuje im wstrzymać dalsze wykonywanie projektów, czasem nawet nie rozliczając się z nimi. Jednym z argumentów wykonawców stosowanym w takich przypadkach jest to, że sami nie otrzymali wynagrodzenia od inwestora, który „się rozmyślił” lub „wstrzymał się” czasowo z daną inwestycją.  

Czy w takiej sytuacji podwykonawca, który wykonał swój projekt lub był w trakcie jego  realizacji może żądać wynagrodzenia od wykonawcy?

Odpowiedź na to pytanie znajdziemy w przepisach regulujących umowę o dzieło, ponieważ właśnie taki rodzaj umowy podwykonawca/projektant zawiera z wykonawcą. Sporządzenie określonego fragmentu projektu budowlanego, jest dziełem w rozumieniu art. 627 k.c.  Za wykonanie umówionego, tj. szczegółowo opisanego dzieła, należne jest wykonawcy (tu: podwykonawcy) wynagrodzenie. Po zawarciu umowy na jego wykonanie, projektant ma obowiązek sporządzić projekt, odpowiadający wymogom umownym. Z tym obowiązkiem, połączone jest zobowiązanie zamawiającego (tu: wykonawcy) do odebrania tego dzieła.  Zatem nie może się on uchylić od jego przyjęcia i zapłaty wynagrodzenia, nawet jeżeli w trakcie trwania umowy, zmieniły się okoliczności lub jego kontrahent nie zapłacił mu wynagrodzenia. W takiej sytuacji podwykonawca, jeżeli prawidłowo wykonał swój projekt, jest uprawniony do żądania od wykonawcy uczynienia zadość jego zobowiązaniu, tj. zapłaty wynagrodzenia na mocy art. 642 k.c. i art. 643 k.c.  w związku z art. 477 k.c., a dodatkowo żądać naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki w zapłacie. Okoliczność, że wykonawca nie otrzymał od inwestora wynagrodzenia, nie powoduje  wyłączenia jego odpowiedzialności  za zapłatę należności podwykonawcy. Należyta staranność wymagana od przedsiębiorcy, profesjonalisty nakazuje mu bowiem przewidywać różne scenariusze, które mogą się wydarzyć w procesie inwestycyjnym, włącznie z tym, iż nie dostanie wynagrodzenia od inwestora. Zawierając zatem umowę z podwykonawcą, wykonawca musi być pewien tego, że dysponuje środkami na zapłatę za wykonany projekt. Okolicznością wyłączającą jego winę z brak zapłaty, absolutnie nie jest niezdolność wykonawcy do przewidzenia własnych możliwości finansowych przedsiębiorstwa w chwili zamawiania projektu. Przeciwnie, takie przewidywanie, również w zakresie innych możliwości np. organizacyjnych, technicznych czy kadrowych własnego przedsiębiorstwa, wchodzi w zakres należytej staranności, za którą jest on odpowiedzialny względem swojego kontrahenta (wyrok SN z dnia 27 stycznia 1972 roku, I CR 458/71).   

Możliwość żądania wynagrodzenia istnieje także sytuacji, kiedy projekt nie został w pełni ukończony, z uwagi na „wstrzymanie” prac przez wykonawcę, przed ich zakończeniem. Przede  wszystkim należy wskazać, że żadna ze stron nie może w sposób wiążący, bez zgody drugiej strony, zmieniać treści swojego zobowiązania w trakcie jego trwania. Oznacza to, że wykonawca, który zamówił określony projekt, nawet jeżeli już go nie potrzebuje, jest nadal zobowiązany do jego odbioru i zapłaty wynagrodzenia. Oświadczenie o wstrzymaniu prac, stanowi w świetle art. 639 k.c. przeszkodę dla podwykonawcy do dokończenia dzieła, leżącą po stronie wykonawcy. Zgodnie bowiem z orzecznictwem, przyczynami o których mowa w tym przepisie, są wszelkie przyczyny leżące po stronie zamawiającego (tu: wykonawcy), bez względu na ich rodzaj (wyrok SN z dnia 15 listopada 1990 r., sygn. akt II CR 184/90) Może to być np. niedostarczenie potrzebnych materiałów, dokumentów, czy też brak niezbędnego współdziałania przy wykonywaniu dzieła (wyrok SA w Katowicach z dnia  17 września 2015 r., sygn. akt  I ACa 359/15; wyrok SA w Gdańsku z dnia 10 czerwca 2019 roku, syn akt V AGa 239/18). Taka przeszkoda, jeżeli wystąpi, nie może być podstawą do odmowy zapłaty projektantowi wynagrodzenia.  Wyżej przywołany przepis bowiem wskazuje, że nawet wówczas podwykonawcy należne będzie wynagrodzenie za umówione dzieło. Zatem jeżeli wykonawca, z jakichkolwiek względów poinformuje projektanta o wstrzymaniu prac, lub oświadczy, że ich nie odbierze, nie zmieni to obowiązku wykonawcy zapłaty, jeżeli tylko projektant był gotowy do wykonania całości umówionego projektu. Co więcej, nie ma znaczenia to, w jakim zakresie projekt był już wykonany.  Jedyne co wykonawca może wówczas zrobić to odliczyć od wynagrodzenia taką sumę, którą podwykonawca zaoszczędził przez to, że nie dokończył projektu. Przy czym to wykonawca musi udowodnić, że taka oszczędność projektanta nastąpiła, w określonej wysokości i dowieść zasadności swojego żądania odliczenia tej kwoty.

Powyższe przepisy mają zastosowanie wówczas, kiedy strony nie uregulowały w umowie kwestii wzajemnych praw i obowiązków w takiej sytuacji. Mimo, iż do zmian planów inwestycyjnych, czy do ich wstrzymania, dochodzi dość często, w umowach na projekt budowlany czy też wykonawczy, te kwestie są zwykle pomijane lub w sposób niepełny uregulowane, co w konsekwencji prowadzi do powstawania sporów stron kontraktu, a nawet procesów sądowych. Można by ich uniknąć właśnie poprzez precyzyjne ustalenie tych kwestii w umowie. Powinna ona bowiem w pełnym zakresie obejmować wszystkie te sytuacje, które faktycznie w procesie budowlanym, z natury bardzo dynamicznym, występują.

Europejski nakaz zapłaty i możliwości jego zaskarżenia

Ustawą z 5 grudnia 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw 1 z dniem 12 grudnia 2008 r. wprowadzono do polskiego systemu postępowań odrębnych […]

Ustawą z 5 grudnia 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw 1 z dniem 12 grudnia 2008 r. wprowadzono do polskiego systemu postępowań odrębnych europejskie postępowania w sprawach transgranicznych. Jednym z nich jest europejskie postępowanie nakazowe. Postępowanie te wszczynane jest na podstawie odrębnych przepisów, funkcjonujących poza k.p.c. W przypadku europejskiego postępowania nakazowego są to przepisy Rozporządzenia (WE) nr 1896/2006 Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 12 grudnia 2006 roku ustanawiającego postępowanie w sprawie europejskiego nakazu zapłaty (dalej „Rozporządzenie”).

W przepisach Rozporządzenia zostało ustanowione autonomiczne, jednolite europejskie postępowanie rozpoznawcze, prowadzące do wydania europejskiego nakazu zapłaty, którego celem jest uproszczenie, przyspieszenie i zmniejszenie kosztów postępowania sądowego w sprawach transgranicznych oraz umożliwienie swobodnego przepływu europejskich nakazów zapłaty przez ustanowienie minimalnych standardów. Dochowanie tych standardów w państwie członkowskim wydania europejskiego nakazu zapłaty pociąga za sobą brak potrzeby prowadzenia w pozostałych państwach członkowskich postępowań pośrednich poprzedzających uznanie i stwierdzenie wykonalności europejskiego nakazu zapłaty. W skrócie chodzi o to, że europejskie postępowanie nakazowe prowadzi do wydania europejskiego nakazu zapłaty, który może być wykonywany w każdym innym państwie członkowskim bez stwierdzenia wykonalności w tym państwie.

Aby sprawa została rozpoznana w tym trybie spełnione muszą zostać warunki. Pierwszym z nich jest jej transgraniczny charakter. Oznacza to, że przynajmniej jedna ze stron postępowania ma miejsce zamieszkania lub miejsce stałego pobytu w państwie członkowskim innym niż państwo członkowskie sądu, który rozpoznaje sprawę. Inaczej mówiąc, charakter taki będzie miała sprawa, gdy każda ze stron postępowania ma miejsce zamieszkania lub pobytu w różnych państwach członkowskich, a także gdy tylko jedna ze stron postępowania ma miejsce zamieszkania lub pobytu w państwie członkowskim, ale innym niż sąd właściwy do rozpoznania sprawy, a druga strona ma miejsca zamieszkania lub pobytu w państwie, które nie jest państwem członkowskim. 

Jeżeli ten warunek został spełniony, kolejno należy się przyjrzeć warunkom formalnym pozwu wnoszonego w europejskim postępowaniu nakazowym. Podkreślenia wymaga kwestia, iż postępowanie te jest fakultatywne. To od woli Powoda zależy czy zdecyduje się na ten rodzaj postępowania czy też na właściwe postępowanie prowadzone według prawa krajowego. Pozew wnosi się na formularzu A, stanowiącym załącznik I do Rozporządzenia. Stosowanie formularza jest obligatoryjne. W postępowaniu tym, podobnie jak w postępowaniu upominawczym, nie jest wymagane dołączenie do pozwu żadnych dowodów. Obligatoryjnym jednak elementem pozwu jest opis dowodów na poparcie roszczenia. Brak dowodów może jednak skutkować oceną, że przytoczone przez powoda okoliczności budzą wątpliwość, a w konsekwencji odmową wydania nakazu zapłaty. Wobec tego sam nakaz wydawany jest w oparciu o niezweryfikowane przez sąd informacje podane przez powoda.

Wydany europejski nakaz zapłaty jest następnie doręczany Pozwanemu. Doręczenia dokonuje się zgodnie z przepisami Rozporządzenia, które stanowią swego rodzaju minimalne standardy, które muszą zostać spełnione, aby doręczenie uznać za właściwie dokonane. Najważniejszą kwestią jest to, aby wraz z nakazem zapłaty, Pozwanemu został doręczony formularz, na którym będzie mógł wnieść sprzeciw. W przypadku wniesienia sprzeciwu, formularz nie jest obligatoryjny. Sprzeciw musi być wysłany w terminie 30 dni od doręczenia nakazu pozwanemu. Pozwany wskazuje w nim, że kwestionuje roszczenie i nie musi tego uzasadniać. 

Najczęstsze wątpliwości powstają w sytuacji kiedy doręczenie europejskiego nakazu zapłaty nastąpiło na podstawie art. 14 Rozporządzenia czyli przez tzw. doręczenie bez potwierdzenia odbioru przez pozwanego. Rozporządzenie przewiduje, że doręczenie jest możliwe poprzez złożenie nakazu w urzędzie pocztowym lub w siedzibie właściwego organu władzy publicznej, za pisemnym powiadomieniem o takim złożeniu pozostawionym w skrzynce pocztowej pozwanego, pod warunkiem że pisemne powiadomienie wyraźnie określa charakter dokumentu jako dokumentu sądowego lub skutek prawny powiadomienia polegający na uznaniu nakazu za doręczony i rozpoczęciu biegu terminów. W polskim systemie prawnym jest to sytuacja, która uregulowana została w art. 139 §1 k.p.c. czyli doręczenie zastępcze. Ważną kwestią jest natomiast, iż zgodnie z Rozporządzeniem, korespondencję taką uznaje się doręczoną i rozpoczynają biec terminy, w tym przede wszystkim 30-dniowy termin na złożenie sprzeciwu.

W razie niezłożenia do sądu sprzeciwu w terminie 30 dni, przy uwzględnieniu czasu potrzebnego do jego wpłynięcia, sąd niezwłocznie stwierdza wykonalność europejskiego nakazu zapłaty, wykorzystując formularz G stanowiący załącznik VII do Rozporządzenia. Sąd musi przy tym stwierdzić datę doręczenia nakazu pozwanemu, a to zamyka drogę do skutecznego wniesienia sprzeciwu. Nie zamyka to jednak drogi Pozwanemu do skutecznej obrony przed wydanym przeciwko niemu europejskim nakazem zapłaty.

W związku z tak skonstruowanym postępowaniem, zdarzają się liczne przypadki kiedy Pozwany w ogóle nie odebrał skierowanej do niego korespondencji sądowej, a o wydanym europejskim nakazie zapłaty dowiaduje się od Komornika prowadzącego postępowanie egzekucyjne. W takim wypadku Rozporządzenie przewiduje w art. 20 możliwość złożenia wniosku o ponowne zbadanie europejskiego nakazu zapłaty. Zgodnie z nim pozwany po upływie 30-dniowego terminu na złożenie sprzeciwu jest uprawniony, w dwóch, enumeratywnie wymienionych przypadkach do złożenia wniosku o ponowne zbadanie europejskiego nakazu zapłaty przez właściwy sąd w państwie członkowskim wydania. Procedura cywilna jednak nie przewiduje takiej instytucji jak ponowne zbadanie europejskiego nakazu zapłaty. Przyjmuje się, że przez tę instytucję należy rozumieć wniosek uchylenie europejskiego nakazu zapłaty, który uregulowany został w art. 50520 k.p.c. 

W takim przypadku Pozwany musi wykazać albo, że nakaz zapłaty został doręczony w jeden ze sposobów przewidzianych w art. 14 Rozporządzenia (doręczenie bez potwierdzenia odbioru przez pozwanego), oraz że doręczenie nie nastąpiło w odpowiednim czasie umożliwiającym mu przygotowanie się do obrony, bez winy z jego strony (oba warunki muszą być spełnione łącznie), albo że nie miał możliwości sprzeciwienia się roszczeniu z powodu siły wyższej lub z powodu nadzwyczajnych okoliczności, które były przez niego niezawinione. Każda z tych sytuacji ma związek z doręczeniem Pozwanemu europejskiego nakazu zapłaty. W obu sytuacjach Pozwany musi podjąć niezwłocznie działania. W drugim przypadku Pozwany jest uprawniony do złożenia wniosku o ponowne zbadanie europejskiego nakazu zapłaty gdy wydanie nakazu zapłaty było w sposób oczywisty błędne w świetle wymogów określonych w niniejszym rozporządzeniu lub ze względu na inne wyjątkowe okoliczności. Wniosek ten na gruncie przepisów k.p.c. będzie wnioskiem o uchylenie europejskiego nakazu zapłaty i spełniać będzie musiał wszystkie wymogi przewidziane dla pisma procesowego. Opłata od takiego wniosku wynosi ½ opłaty od pozwu.

Podkreślenia wymaga, iż Rozporządzenie posługuje się ogólnymi sformułowaniami nadzwyczajnych okoliczności co może dawać Pozwanemu furtkę do podważenia wydanego europejskiego nakazu zapłaty. Od pozwanego zależeć będzie, wykazanie zaistnienia jednego z przypadków wskazanych w Rozporządzeniu. Jeżeli więc sąd odrzuci wniosek pozwanego z tego powodu, że nie zachodzi żadna z okoliczności, o których mowa w art. 20 ust. 1 i 2 rozporządzenia, uzasadniających ponowne zbadanie nakazu, europejski nakaz zapłaty pozostaje w mocy, natomiast jeżeli sąd uzna, że ponowne zbadanie nakazu jest uzasadnione z uwagi na jedną z przyczyn określonych w tych przepisach, europejski nakaz zapłaty traci moc.

Czy prawo do zrzeczenia się odwołania pomoże inwestorom ?

1 czerwca 2017 roku weszła w życie nowelizacja kodeksu postępowania administracyjnego, wprowadzająca wiele doniosłych zmian w zakresie postępowań przed organami administracji publicznej.  Jedną z nich, było pojawienie się nowej instytucji […]

1 czerwca 2017 roku weszła w życie nowelizacja kodeksu postępowania administracyjnego, wprowadzająca wiele doniosłych zmian w zakresie postępowań przed organami administracji publicznej.  Jedną z nich, było pojawienie się nowej instytucji prawnej- zrzeczenia się prawa do wniesienia odwołania od wydanej decyzji administracyjnej.  Nowy art. 127a k.p.a przyznaje stronie postępowania możliwość złożenia do organu prowadzącego sprawę oświadczenia o tym, że zrzeka się ona wniesienia odwołania od wydanej decyzji.  Skutkiem jego złożenia, będzie brak prawnej możliwości zaskarżenia takiej decyzji do organu II instancji, a także wniesienia skargi do sądu administracyjnego. Wówczas, wydana decyzja staje się nie tylko ostateczna, ale także prawomocna już z chwilą doręczenia do organu takiego oświadczenia. Wymogiem formalnym jest złożenie takiej deklaracji  w trakcie biegu terminu do zaskarżenia decyzji, czyli najczęściej w okresie 14 dni od doręczenia stronie jej odpisu.

Dotychczas procedura administracyjna nie przewidywała takiej możliwości. W praktyce często zdarzało się, że strony, którym zależało na szybkim uzyskaniu ostatecznej decyzji, składały oświadczenia o tym, że zgadzają się z treścią decyzji i nie będą składać odwołań.  Z powodu braku odpowiednich przepisów organy i tak nie mogły traktować takiej decyzji jako ostatecznej, a jej wykonanie było możliwe dopiero po upływie ustawowych terminów do jej zaskarżenia. Powodowało to sytuację, w której mimo, że wszystkie strony były zgodne co do treści decyzji i tak musiały czekać kilka tygodni na to, aby pozytywne dla nich rozstrzygnięcie można był wykonać.

W obecnym stanie prawnym, wystarczy, że wszystkie strony złożą takie oświadczenie, a postępowanie można uznać za ostatecznie i prawomocnie zakończone. Przyspieszy to egzekucję praw objętych decyzją lub umożliwi szybsze wszczęcie dalszych postępowań administracyjnych, niezbędnych w procesie inwestycyjnym.

Co w praktyce może oznaczać możliwość zrzeczenia się odwołania dla inwestorów?

Uzyskując w krótszym czasie kolejne decyzje administracyjne, pojawiła się prawna możliwość szybszej realizacji inwestycji.  Dotyczy to w szczególności większych i bardziej złożonych projektów np., budowy centrów handlowych, osiedli budynków mieszkalnych, czy elektrowni farm wiatrowych.  Przygotowanie bowiem tego typu budów wymaga uzyskania szeregu zezwoleń i pozwoleń, a także decyzji środowiskowych.  W związku z tym, skorzystanie przez inwestora ze zrzeczenia się zaskarżania kolejnych decyzji uzyskiwanych w procesie inwestycyjno-budowlanych może skrócić czas realizacji przedsięwzięcia, nawet o kilka miesięcy.

W praktyce jednak, przyspieszenie procedur administracyjnych może nie być takie proste, z uwagi na wielość stron tych postępowań. Na przykład, w postępowaniu środowiskowym stronami jest zwykle znaczna ilość podmiotów, ze względu na potencjalne oddziaływanie planowanej inwestycji na grunty położone w jej pobliżu. Podobnie w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, art. 28 ust. 2 prawa budowlanego, poza inwestorem uznaje za stronę również właścicieli, użytkowników wieczystych i zarządców nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Zatem w przypadku budowy np. biurowca, stronami jest liczna grupa osób. Zwykle nie wszystkie te podmioty są zainteresowane szybkim uzyskaniem przez inwestora decyzji ostatecznych, które prowadzą do rozpoczęcia budowy. Często właściciele sąsiednich działek zaskarżają wydawane na rzecz inwestora decyzje, co przedłuża procedurę o kilka miesięcy, a nawet lat.  Wobec tego, pojawienie się prawnej możliwości zrzeczenia się odwołania, nie odniesie spodziewanego skutku, jeżeli wszystkie strony tego postępowania takiego oświadczenia nie złożą. Dopiero bowiem doręczenie przez ostatnią ze stron do organu oświadczenia o zrzeczeniu, spowoduje ostateczność wydanej decyzji.  W przypadku wielu stron, często o spornych interesach, prawie pewne jest, że organ nie uzyska takich oświadczeń od wszystkich uprawnionych.  W takich sytuacjach, praktyczny wymiar tej instytucji prawnej traci swoje znaczenie. Jednakże w przypadku postępowania o zezwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego, zrzeczenie może istotnie skrócić procedurę, z uwagi na fakt, ż jedyną stroną tego postępowania jest inwestor.

Natomiast, analizując wprowadzoną regulację w szerszym kontekście, można wskazać wiele jej pozytywnych jej aspektów. Nie zawsze bowiem strony postępowania mają sporne interesy, a często stroną jest jeden podmiot, któremu zależy na szybkości zakończenia sprawy. Wówczas zrzeczenie się złożenia odwołania jest instrumentem prawnym, na podstawie którego można skrócić czas oczekiwania na decyzję.

Nowelizacja ta obowiązuje dopiero kilka miesięcy, zatem na ocenę jej praktycznego zastosowania oraz na orzecznictwo sądowe w tym zakresie, będzie trzeba jeszcze poczekać.

Przyjazna interpretacja przepisów w urzędzie?

Od 1 czerwca 2017 roku, obowiązują nowe przepisy postępowania administracyjnego. Sprawy w urzędzie mają być załatwiane szybciej i z korzyścią dla obywateli. Czy rzeczywiście cel ten został osiągnięty? Jedną z […]

Od 1 czerwca 2017 roku, obowiązują nowe przepisy postępowania administracyjnego. Sprawy w urzędzie mają być załatwiane szybciej i z korzyścią dla obywateli. Czy rzeczywiście cel ten został osiągnięty? Jedną z wprowadzonych zmian jest nowa zasada rozstrzygania wątpliwości prawnych na korzyść strony.  Zgodnie z art. 7a k.p.a.  jeżeli przedmiotem sprawy jest nałożenie na stronę obowiązku lub ograniczenie jej uprawnienia, organ rozstrzyga powstałe wątpliwości na korzyść strony. Dotyczy to jednak wątpliwości związanych z interpretacją przepisów prawa. Zasady tej nie należy mylić z sytuacją, w której organ ma w danej sprawie swobodę decyzyjną wynikającą z przepisów i działa według własnego uznania. Wówczas bowiem, sam przepis prawa daje organowi swobodę decyzji i nie istnieją tu niejasności co do ich treści.

Kiedy zasada „przyjaznej” interpretacji przepisów ma zastosowanie? Jeżeli w danej sprawie, dotyczącej np. nałożenia kary pieniężnej za nielegalne zajęcie pasa drogowego, zwykła interpretacja przepisów nie będzie w stanie wyjaśnić czy w danym przypadku kara powinna być nałożona czy też nie, to wówczas, stosując zasadę przyjaznej interpretacji, organ ma obowiązek zastosować taką interpretację przepisu, która pozwoli stronie na uniknięcie nałożenia takiej kary. Przepis ten ma zastosowanie do wszystkich spraw, w których na stronę ma być nałożony obowiązek (np. rozbiórki obiektu budowlanego, zapłaty kary za wycinkę drzewa, kara za brak złożenia sprawozdania o zakresie korzystania ze środowiska itp.) lub przyznane wcześniej prawo doznaje ograniczeń (np. cofnięcie licencji, zezwolenia).

Przed zmianą przepisów również istniała możliwość przychylnej interpretacji przepisów prawa, co niejednokrotnie potwierdzały orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego, a także Trybunał Konstytucyjny (wyrok TK z dnia 18 lipca 2013r., sygn. akt SK 18/09, wyrok NSA z dnia 13 listopada 2012 roku, sygn. akt II OPS 2/12).

Co zatem zmieniło się po nowelizacji?  Wprowadzenie art. 7a, w praktyce może oznaczać większą szansę na skuteczne zaskarżanie decyzji wydanych z pominięciem tej zasady. W sprawie, w której organ orzekł na niekorzyść strony, a przepis zezwalał na przyjazną interpretację, strona może wprost zaskarżyć taką decyzję, jako naruszającą obowiązującą zasadę, zapisaną w konkretnej normie prawnej.  Powoływanie się jedynie na orzecznictwo lub inne zasady postępowania stanowi decydowanie mniej skuteczny argument w sporze z urzędem.

Niestety omawiana zasada jest znacznie ograniczona przez ustawodawcę, gdyż nie ma ona zastosowania między innymi w przypadku, gdy wymaga tego ważny interes publiczny. Co to oznacza w praktyce?  w jakich sprawach i kiedy organ administracji uzna, że zachodzi konieczność ochrony tego interesu?   Z pewnością niedługo będziemy mieli okazję śledzić ten problem w orzecznictwie sądowym.

Wypowiedzenie umowy kredytu nie zawsze skuteczne

Umowa kredytu bankowego oraz kwestia jej wypowiadania jest uregulowana przez ustawę prawo bankowe (art. 69 i nast.). Jednakże, przepisy te mają charakter ogólny i nie rozwiązują wszystkich kwestii dotyczących rozwiązania […]

Umowa kredytu bankowego oraz kwestia jej wypowiadania jest uregulowana przez ustawę prawo bankowe (art. 69 i nast.). Jednakże, przepisy te mają charakter ogólny i nie rozwiązują wszystkich kwestii dotyczących rozwiązania umowy przez bank.  Określenie przyczyn wypowiedzenia kredytu oraz sposobu jego dokonania, winny być zawarte w treści umowy. W praktyce, banki w swoich wzorach umów zamieszczają nieprecyzyjne lub nawet sprzeczne z prawem zapisy, co pozwala kredytobiorcy na obronę przed zapłatą całości zadłużenia kredytowego.

Podważenie ważności lub skuteczności złożenia kredytobiorcy oświadczenia o wypowiedzeniu powoduje, że dochodzony przez bank dług wynikający z umowy jest niewymagalny. Co to oznacza?

Wymagalność, to najprościej rzecz ujmując, możliwość dochodzenia przez wierzyciela jego roszczenia od dłużnika. Istniejąca należność może być przez wierzyciela egzekwowana dopiero po tym, jak zaistnieje zdarzenie, które spowoduje jej wymagalność (np. upływ terminu do spłaty czy wezwanie do zapłaty). Przedtem, mimo że dług istnieje, bank nie może skutecznie dochodzić swoich należności.

Złożenie wypowiedzenia umowy kredytu, po upływie okresu wypowiedzenia, powoduje zakończenie obowiązywania umowy.  W ogromnej części przypadków, powoduje to również wymagalność całej kwoty kredytu wraz z odsetkami.

Podważenie skuteczności wypowiedzenia może prowadzić więc do braku wymagalności całości kredytu i w konsekwencji do przegrania przez bank procesu o zapłatę w odpowiedniej części (najczęściej sumy udzielonego, a niespłaconego jeszcze kapitału).

Jak zweryfikować prawidłowość wypowiedzenia?

Przede wszystkim należy sprawdzić, czy zostało nam ono prawidłowo doręczone. W tej kwestii bowiem dochodzi do najczęstszych nieprawidłowości. W umowach kredytowych pojawiają się zapisy, że doręczenie listów na adres podany w umowie uznaje się za skuteczny, nawet jeżeli adres ten jest już nieaktualny.  Klauzula taka jest niedozwolona i wielokrotnie, w różnych wersjach, została uznana przez UOKIK za nieważną.  Przedsiębiorcy również mogą się przed tym zapisem uchronić, mimo, że nie mogą powoływać się na abuzywność tych klauzul. Zapisy wprowadzające skuteczność doręczenia tylko na jeden adres albo ustalające, że już po jednokrotnym awizowaniu, przesyłkę uznaje się za doręczoną adresatowi, są sprzeczne z prawem, a zatem nieważne. Art. 61 k.c. jasno wskazuje, że skuteczność doręczenia oświadczenia woli (m.in. wypowiedzenia) liczy się od momentu, gdy adresat mógł zapoznać się z jego treścią.  Zatem wszelkie przypadki doręczenia przez bank wypowiedzeń na nieaktualne adresy siedzib, zamieszkania lub błędy w adresach uniemożliwiają kredytobiorcy zapoznanie się z treścią takiego oświadczenia.  Stanowisko to jest powszechnie akceptowane w orzecznictwie. Sąd Najwyższy ponownie to potwierdził w niedawno wydanym orzeczeniu (wyrok SN z dnia 26 stycznia 2017, sygn. akt II CSK 209/16).

Kolejną kwestią jest okres wypowiedzenia, który nie może być krótszy niż 30 dni (chyba, że kredytobiorca jest zagrożony upadłością). Wszelkie zapisy w umowach przewidujące krótsze terminy są nieważne, bez względu na to czy kredyt jest zaciągany przez konsumenta czy przez przedsiębiorcę.  Jeżeli pismo z wypowiedzeniem zawiera np. termin 14 dniowy, wówczas rozwiązanie umowy i tak następuje z upływem 30 dnia od otrzymania takiego pisma. Kwestia ta ma istotne znaczenie w sprawach, w których wystawione zostały Bankowe Tytuły Egzekucyjne. Co prawda, w obecnym stanie prawnym zostały one wyeliminowane z obrotu prawnego, jednakże te tytuły, na których podstawie jest prowadzona egzekucja na „starych” zasadach, mogą być podważone właśnie ze względu na niewłaściwie wyliczony upływ okresu wypowiedzenia.

Orzecznictwo sądowe potwierdza również, że możliwą i skuteczną obroną jest uznanie, że wypowiedzenie przez bank umowy kredytowej było sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Dotyczy to jednak przypadków wyjątkowych, w których faktycznie doszło do złożenia wypowiedzenia w sposób nieuczciwy lub naruszający dobre obyczaje handlowe. Kiedy kredytobiorca może bronić się w ten sposób? Na przykład wówczas, gdy spłacił zaległe raty, a z powodu braku informacji o wysokości odsetek, nie spłacił ich w całości. Jeżeli w takiej sytuacji bank wypowie umowę kredytu, można uznać, że nadużył prawa, gdyż niezgodne z zasadami współżycia społecznego jest doprowadzenie od obowiązku spłaty całości kredytu, z powodu niespłacenia jedynie niewielkiej części odsetek (wyrok SN z dnia 24 września 2015, sygn. akt V CSK 698/14).

Powyższe możliwości są jedynie ogólnym przedstawieniem istniejących sposobów obrony kredytobiorcy przed wypowiedzeniem umowy kredytu, a ich skuteczność zawszę będzie zależała od konkretnych okoliczności danej sprawy.

Studium uwarunkowań- można czy nie można zaskarżyć?

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, w przeciwieństwie do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie jest aktem prawa miejscowego. Nie ma charakteru prawa powszechnie obowiązującego, zatem teoretycznie, nie kształtuje praw […]

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, w przeciwieństwie do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie jest aktem prawa miejscowego. Nie ma charakteru prawa powszechnie obowiązującego, zatem teoretycznie, nie kształtuje praw i obowiązków obywateli. Zapisy studium więc, nie mogą naruszać ich interesu prawnego, co powoduje, że zaskarżanie tego aktu do sądu administracyjnego nie odniesie spodziewanego skutku.

Tyle w teorii, praktyka pokazuje jednakże, że studium uwarunkowań bardzo znacząco wpływa na prawa właścicieli nieruchomości. Jeżeli bowiem działki, które inwestor zamierza przeznaczyć pod budowę osiedla lub farmę elektrowni wiatrowej, są przeznaczone w studium na ogródki działkowe albo pod zabudowę zagrodową, to plan miejscowy również takie przeznaczenie musi zawierać. Wynika to bowiem z art. 9 ust 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.  Treść planu zatem nie jest swobodnie kształtowana, a zależy od treści aktów wewnętrznych, wiążących radę gminy.  Oznacza to, że przeznaczenie danego obszaru w studium właściwie przesądza o jego przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Co więc może zrobić inwestor, którego działka nie została przeznaczona pod zabudowę?

Inwestor planujący budowę winien zaczekać, aż plan miejscowy zostanie uchwalony, gdyż dopiero ten dokument planistyczny może być zaskarżony. Określa on bowiem jego prawa i obowiązki, których naruszenie bada sąd administracyjny. Faktycznie jednak, przeznaczenie danej nieruchomości zostało przesądzone już wcześniej, przy sporządzaniu studium.  Czy więc inwestor musi czekać na plan miejscowy, czy może działać szybciej i złożyć skargę na studium?

Odpowiedź jak zwykle nie jest jednoznaczna. Kilka lat temu sądy administracyjne niezwykle restrykcyjnie podchodziły do tej kwestii, uznając, iż skoro studium nie jest źródłem praw i obowiązków, to nie może naruszać interesu prawnego inwestorów i właścicieli nieruchomości, wskutek czego skargi na studium były oddalane (Wyrok NSA z 8 maja 2012 roku, sygn. akt II OSK 404/12, Wyrok NSA z 26 sierpnia 2011 roku, sygn. akt II OSK 1027/11). Sądy, jednakże zaczęły zauważać to, że w praktyce studium uwarunkowań może naruszać prawa, bo determinuje sposób zagospodarowania działki. Wpływa więc na prawo własności i inne uprawnienia właścicieli. Niedawno Naczelny Sąd Administracyjny podzielił te argumenty stwierdzając, że nie można automatycznie wykluczyć sytuacji, w której naruszenie interesu prawnego nastąpi już na etapie postanowień studium, gdyż to one tak naprawdę decydują o przyszłym przeznaczeniu działki. Wskazał również, że każda sprawa winna być indywidualnie rozstrzygana i nie należy automatycznie odrzucać możliwości zaskarżania studium (wyrok NSA z  26 października 2016 roku, sygn. akt II OSK 145/15).

Naczelny Sąd Administracyjny oparł się na poszanowaniu prawa własności, gdyż wprost z tego prawa wywodzi możliwość zaskarżenia studium. Jest to kolejny, ważny głos w dyskusji, który z pewnością pomoże nie tylko właścicielom gruntów, ale także i inwestorom, chcącym realizować przedsięwzięcia budowlane na swoich działkach.

Ograniczenia środowiskowe w planie miejscowym nie zawsze uzasadnione

  Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, z samej swej istoty zawiera regulacje, ograniczające możliwości właściciela w zagospodarowaniu należącej do niego nieruchomości.  Są one wprowadzane z różnych względów, takich jak aspekty techniczne […]

 

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, z samej swej istoty zawiera regulacje, ograniczające możliwości właściciela w zagospodarowaniu należącej do niego nieruchomości.  Są one wprowadzane z różnych względów, takich jak aspekty techniczne lub krajobrazowe. Wymogi ochrony środowiska również stanowią podstawę do wprowadzenia różnorodnych regulacji ograniczających możliwości zrealizowania inwestycji. Często, względy te przesądzają o tym, że planowane przed przedsiębiorcę przedsięwzięcie nie może zostać zrealizowane.

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego jako akty ingerujące w prawo własności, mogą ograniczać swobodę właściciela, wyłącznie z uzasadnionych przyczyn, wynikających z przepisów prawa.   Ich brak prowadziłby do nieważności planu. Pogląd ten jest coraz częściej prezentowany w orzecznictwie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że zakaz zabudowy działek ze względu na ochronę walorów krajobrazowych i przyrodniczych nie ma racjonalnych podstaw i nadmiernie narusza prawo własności, z uwagi na fakt, iż Rada Miasta nie wykazała, że na tym terenie znajdują się szczególnie cenne wartości przyrodnicze podlegające ochronie (wyrok WSA z dnia 21 lutego 2013 roku, sygn. akt IV SA/Wa 2114/12)”.

Zapisy w planie miejscowym, ograniczające określone zagospodarowanie terenu ze względu na ochronę przyrody muszą być uzasadnione odpowiednią dokumentacją, stanowiącą podstawę sporządzenia takiego planu. Musi z niej bezsprzecznie wynikać, że na danym terenie znajdują się określone formy ochrony przyrody czy dające się wykazać wartości przyrodnicze, takie jak np. gatunki chronione. Brak takiej dokumentacji, bądź jej nieprawidłowe sporządzenie powoduje, że zapisy planu w tym zakresie są nieuzasadnione. W razie sądowej kontroli plan może zostać uznany za nieważny.

O jakich zatem dokumentach mowa? Przede wszystkim o opracowaniu ekofizjograficznym. Zgodnie z art. 72 ust. 5 prawa ochrony środowiska opracowanie to jest obowiązkowe dla sporządzania planów miejscowych w zakresie kwestii środowiskowych. Jest to dokument opisujący m. in wszystkie wartości przyrodnicze danego obszaru, występowanie siedlisk, gatunków chronionych itp. Stanowi on podstawę do wprowadzania ewentualnych ograniczeń w zagospodarowaniu terenu. Obowiązkowe jest również wykonanie prognozy oddziaływania na środowisko, z której również wynikają określone warunki ochrony środowiska.

W przypadku, gdy prognoza lub opracowanie nie zawierają ograniczeń w zabudowie danego obszaru, to również plan miejscowy tych ograniczeń wprowadzać nie powinien. Wszelkie jego zapisy, jedynie ogólnie odwołujące się do „ochrony przyrody”, „wartości krajobrazowych” czy „ochrony środowiska” i nie poparte konkretnymi dokumentami w tym zakresie, stanowią nieuzasadnioną ingerencję w prawo własności właściciela działki.

Co to może oznaczać dla inwestora?  Jeżeli na danej nieruchomości, na której planuje on inwestycję realizacja może być utrudniona ze względu na nieuzasadnioną „ochronę krajobrazu” lub „walory przyrodnicze”, przedstawione argumenty mogą okazać się skuteczne w kwestionowaniu niezgodnej z prawem ingerencji w jego prawo do zabudowy swoich działek.

Wycinka drzew bez zezwolenia? Nie dla przedsiębiorców

1 stycznia 2017 roku nastąpiła znaczna liberalizacja przepisów ustawy o ochronie przyrody określającej warunki wycinania drzew i krzewów. Do tej pory zasadą dla właścicieli lub posiadaczy nieruchomości była konieczność uzyskania […]

1 stycznia 2017 roku nastąpiła znaczna liberalizacja przepisów ustawy o ochronie przyrody określającej warunki wycinania drzew i krzewów. Do tej pory zasadą dla właścicieli lub posiadaczy nieruchomości była konieczność uzyskania zezwolenia na ich usunięcie, a jego brak skutkował nałożeniem wysokich kar finansowych. Obecnie ustawodawca wyłączył obowiązek uzyskiwania zezwoleń dla drzew i krzewów rosnących na nieruchomościach, stanowiących własność osób fizycznych i usuwanych na cele niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Zezwoleń nie będą wymagać również nasadzenia usuwane w celu przywrócenia gruntu do użytkowania rolniczego.

Właściciele i posiadacze posesji mieszkalnych będą zatem mogli swobodnie decydować o stanie zadrzewienia swoich ogrodów, a rolnicy będą mogli dokonywać wycinki na polach pod uprawy lub hodowlę bez konieczności uzyskiwania decyzji wójta.  Oprócz korzyści formalnych, nowe przepisy pozwolą także zaoszczędzić na wysokich opłatach. Całkowite zwolnienie ominie niestety przedsiębiorców, którzy w dalszym ciągu będą musieli uzyskać odpowiednią decyzję oraz ponieść ustalone w niej opłaty.

Nowelizacja wprowadziła także znaczące podwyższenie obwodów drzew, których usunięcie wymaga pozwolenia, co zwiększy ilość drzew do swobodnej wycinki. Dotyczy to również podmiotów, których obejmuje obowiązek uzyskiwania zezwoleń. Obecnie np. klony, topole, wierzby, których obwód pnia wynosi do 120 cm, można już swobodnie usuwać bez zezwoleń i opłat. Poprzednio zaś granicą takiej wycinki było 75 cm.

Prawdziwa rewolucja dotyczy jednakże zasad naliczania opłat za usuwanie krzewów i drzew. Dotychczas stawki były ustalane przez ministra środowiska rozporządzeniem. Po zmianie przepisów mogą być one ustalane przez radę gminy w formie uchwały. Jednocześnie ustawa wprowadziła limity tych opłat dla krzewów – 200 zł, dla drzew – 500 zł.  W przypadku, gdy samorządy nie ustalą wysokości kwot za określone typy drzew, obowiązywać będą wartości ustawowe.  Zmiana ta oddaje w ręce gmin decyzję dotyczącą kształtowania polityki usuwania drzewostanu. Z założenia ustawodawcy bowiem, samorządy są lepiej zorientowane w potrzebach środowiskowych swojego regionu niż organy na szczeblu ministerialnym. Możliwość kształtowania prawa w tym zakresie przejawia się również w uprawnieniu rady gminy do wyłączenia określonych drzew lub krzewów spod obowiązku uzyskiwania zezwoleń.

Wprowadzone zmiany, mimo iż liberalizują dotychczasowe przepisy na korzyść właścicieli nieruchomości, mogą nieść za sobą także wątpliwości interpretacyjne. Przede wszystkim w zakresie rozumienia pojęcia celów niezwiązanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Ponadto, poza pozytywnymi aspektami oddania samorządom decyzji w zakresie wycinki drzew i krzewów, może to nieść za sobą problemy praktyczne. W małych gminach może dojść do maksymalnego zwalniania danego rodzaju drzewostanu i niepotrzebnego zaostrzania rygorów wobec innych drzew lub konkretnych obszarów ze względu na określony układ sił w danej gminie lub doraźne potrzeby polityczne.

Kancelaria Radcy Prawnego Aleksandra Hryniewicz +48 662 173 620 ul. Grunwaldzka 212 lok. 2/3, 80-266 Gdańsk